22/11/2014

Investir «en Robien»

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L'an dernier, les investisseurs ont représenté plus d'un acheteur sur deux dans le neuf. L'avantage fiscal de Robien les séduit massivement. Mais est-il profitable à tous ?


Fiscalement, investir en «Robien» est intéressant pour les personnes imposées dans des tranches d'impôt sur le revenu supérieures à 28%. Pour celles qui sont dans des tranches inférieures, l'avantage fiscal est peu significatif.


Quel est l'effort d'épargne moyen des acquéreurs ?


L'investissement moyen représente environ 170 000 euros. Beaucoup de formules dites «packagées» comprennent le bien lui-même, les frais d'acquisition, de crédit, les intérêts intercalaires et la garantie des revenus locatifs. Elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier à crédit sans disposer d'un apport très important. Mais il y aura tout de même un effort d'épargne à faire. Si on vous dit que vous n'aurez rien à payer, fuyez ! Vous risquez une mauvaise surprise. Dans la plupart des cas, les loyers et l'avantage fiscal couvrent 70 à 80% de l'investissement. L'effort d'épargne mensuel moyen sur une période de quinze ans s'élève à environ 120 à 180 €.



A quoi veiller avant d'acheter ?



Avant de signer, il faut s'informer sur la tenue du marché locatif et comparer les prix. Et tous les moyens sont bons pour le faire. On peut s'informer sur Internet, appeler des agences immobilières dans la ville où on projette d'acheter. Et surtout, l'investisseur doit aller sur place. Il est risqué d'acheter sur la seule foi d'une brochure. Certains propriétaires d'un appartement donnant sur une impasse ne comprenaient pas pourquoi leurs locataires ne restaient pas. Une fois sur place, ils ont constaté, mais un peu tard, que la charmante impasse donnait en fait sur la voie ferrée. C'était le bruit qui faisait déménager les locataires !




Il faut aussi s'assurer que le nombre de permis de construire n'explose pas. Dans une ville moyenne, le marché peut être saturé par des offres concurrentes. On peut demander aux services d'urbanisme de la ville l'état des permis de construire, autorisés et en cours d'instruction. Lisez aussi en détail les garanties locatives. Et soyez conscient qu'une garantie de loyer n'éliminera pas totalement le risque.

Sur le plan financier, quels conseils ?

Faites attention aux simulations. Elles ne doivent intégrer ni revalorisation du bien à terme ni hausses de loyers supérieures à 1,5% par an. Par précaution, mieux vaut prévoir le pire : en faisant par exemple deux simulations, une sur la base des loyers actuellement constatés sur le marché et une deuxième intégrant une baisse des loyers de 15%. Si cette baisse crée des problèmes financiers à l'investisseur, mieux vaut y regarder à deux fois. En revanche, si elle ne remet pas en cause ses équilibres financiers, alors c'est un bon investissement.

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